Talvikunnossapito ja kiinteistönomistajan haasteet
”Lumikaaos Suomeen”, ”Kinoskaaos uhkaa”, ”Runsaasti lunta luvassa”, ”Haitarimainen sää kiusaa pääkaupupunkiseudulla asuvia”.
Kiinteistöjen talvikunnossapito on joutunut jälleen tänä talvena haasteiden eteen, kun sääolosuhteet ovat muuttuvat nopeaan tahtiin lumisateesta vesisateeksi ja pakkasesta vesikeliin. Kiinteistönomistajan velvollisuutena on haasteista huolimatta varmistaa, että kiinteistön alueella voi turvallisesti liikkua ilman pelkoa kaatumisesta tai katolta putoavasta lumesta tai jäästä.
Kiinteistönomistajan vastuu kiinteistönsä turvallisuudesta on ns. korostuneen huolellisuuden vastuuta, jonka mukaan mahdollisessa vahinkotapahtumassa kiinteistönomistajan on pystyttävä osoittamaan, että vahinko tapahtui olosuhteissa, joihin sillä ei ollut mahdollisuutta vaikuttaa. Tällainen poikkeuksellinen olosuhde voi olla esimerkiksi äkillinen säätilan muutos. Sääolosuhteiden muutokset, eivät kuitenkaan vapauta vastuusta automaattisesti, vaan myös näihin tilanteisiin tulee varautua esimerkiksi eristämällä alue ja/tai laittamalla selkeitä varoituskylttejä.
Korkeimmassa oikeudessa varautumista muuttuviin olosuhteisiin on käsitelty muun muassa ratkaisussa 1997:151. Tapauksessa talon katolta oli auringon lämmön vaikutuksesta valunut syöksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli pakkassään johdosta jäätynyt ja joka aiheutti aamuyöllä henkilön liukastumisen ja kaatumisen. Koska syöksytorvesta valuvan sulaveden jäätyminen pakkasyönä jalkakäytävälle ei ollut ennalta arvaamatonta, eikä kiinteistönomistaja ollut näyttänyt, että liukastumista estävän hiekan pysyminen jalkakäytävällä olisi vallinneissa olosuhteissa ollut mahdotonta, eikä jäätynyttä aluetta myöskään ollut rajattu puomein tai osoitettu varoitusmerkillä, kiinteistönomistaja oli vastuussa aiheutuneesta vahingosta.
Talvikunnossapito on usein ulkoistettu huoltoyhtiölle, joten sopimusten sisältö on avainasemassa. Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2007:62 kiinteistön omistavan asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta sakkoihin rakennuksessa asioineen henkilö saatua surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Ratkaisusssa todettiin, että lumen ja jään poistamista katolta ei ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin, joten asunto-osakeyhtiön olisi tullut itse huolehtia katon puhdistamisesta. Kiinteistöpalvelusopimuksia tehtäessä tuleekin määritellä miten ja mihin aikaan kiinteistön lumen poisto ja liukkauden torjunta tehdään sekä miten reagoidaan äkillisissä olosuhteiden muutoksissa ja miten säätilan muutoksia valvotaan. Apua laatutason määrittelyyn löytyy esim. KiinteistöRYL:istä.
Lopuksi kannattaa myös muistaa työturvallisuus. Kattolumien pudottaminen tulee luonnollisesti järjestää pudottajille ja ulkopuolisille turvallisella tavalla, tästä löytyy tarkempia ohjeta KH-kortissa KH 13-00507.
