Maanvuokrasopimus haltuun – lait, tyypit ja ehdot
Maanvuokrasopimuksella kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle maksua vastaan. Vuokraoikeus voi kohdistua maapohjaan tai vesialueeseen sekä joskus myös vuokrattavalla alueella oleviin kiinteistön omistajan rakennuksiin. Kun pääasiallisena tarkoituksena on maa- tai vesialueen luovuttaminen, sopimukseen sovelletaan maanvuokralakia. Maanvuokralaissa on eri käyttöön tarkoitettujen alueiden vuokraamisesta jossain määrin toisistaan poikkeavia säännöksiä. Vuokratyypit ovat tontinvuokra, muu asuntoalueen vuokra, rakennetun viljelmän sekä maatalousmaan vuokra ja muu maanvuokra (esim. liike- tai teollisuuskäyttö).
Jos vuokrasopimus koskee pääasiassa kiinteistönomistajalle kuuluvaa rakennusta tai sen osaa, kysymys on huoneenvuokrasta ja sopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta tai lakia liikehuoneiston vuokrauksesta myös silloin, kun vuokralaiselle annetaan oikeus käyttää myös maa-aluetta.
Maanvuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti ja sopijapuolten allekirjoitettava, ainoastaan maatalousmaata tai muuta maanvuokraa koskeva sopimus voidaan maanvuokralaissa erikseen säädellyissä tilanteissa sopia suullisesti. Vuokraoikeuden kirjaaminen edellyttää kuitenkin kirjallista sopimusta.
Maanvuokrasopimuksessa voidaan sopia vuokra-aika, mutta laissa on määritelty vuokralajikohtaiset vuokra-ajat: Tontinvuokra 30–100 vuotta, muu asuntoalueen vuokra enintään 100 vuotta, rakennettu viljelmä: enintään 25 vuotta, maatalousmaa: enintään 20 vuotta ja muu maanvuokra enintään 100 vuotta tai toistaiseksi.
Vuokralainen on velvollinen kirjaamaan vuokraoikeuden, jos vuokraoikeus saadaan siirtää omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa vuokralaiselle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kirjaaminen tehdään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaaminen on myös vuokralaisen edun mukaista, sillä kirjattu vuokraoikeus sitoo mahdollista uutta kiinteistön omistajaa. Lisäksi jos vuokraoikeutta halutaan käyttää vakuutena, vuokraoikeus on ensin kirjattava.
Jos vuokralainen on sopimuksen tarkoituksen mukaisesti rakentanut vuokra-alueelle omistukseensa tulevan rakennuksen, ratkeaa niiden kohtalo vuokrasopimustyypin ja sopimuskirjausten perusteella. Esimerkiksi muun asuntoalueen vuokrassa vuokranantaja on velvollinen lunastamaan itselleen alueella olevat vuokralaisen rakennukset, ellei toisin ole sovittu. Muun alueen vuokrauksessa taas vuokranantajalla on oikeus lunastaa vuokralaisen rakennus tai laitos, ellei toisin ole sovittu. Jos vuokranantaja ei lunasta rakennusta, vuokralaisen on, ellei toisin ole sovittu, kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä siirrettävä se pois ja pantava sen paikka kuntoon.
Sijoittajan tai kehittäjän kannalta tärkeää onkin huolehtia ainakin riittävän pitkästä voimassaolosta, siirto- ja kirjaamiskelpoisuudesta ja rakennusten lunastuksesta sopimuskauden päättyessä.
