Selkeän sopimisen sietämätön vaikeus
Vuokrasuhteen osapuolille on tärkeää tietää, mitä on sovittu vuokrasuhteen kestosta. Ensimmäisenä tulee mieleen, että tarkistetaanpa vuokrasopimuksesta, mitä sinne on kirjattu. Helppoa ja selvää, mutta ei aina totta. Esimerkiksi vuokrasuhteen kestoa koskevat sopimusehdot osoittavat, että yksiselitteisyys ei aina ole itseisarvo.
Vaikka lain liikehuoneiston vuokrauksesta mukaan, vuokrasopimus on voimassa joko toistaiseksi tai määräajan, käytännössä sopimuksia tehdään siten, että ne ovat ensin voimassa erikseen sovitun määräajan ja jatkuvat määräajan jälkeen toistaiseksi voimassaolevina sovitulla irtisanomisajalla. Näiden sopimusten päättämismahdollisuuksien tulkintaan on sitten on jouduttu hakemaan tulkinta-apua jopa korkeimmasta oikeudesta.
KKO:n ratkaisussa 2004:34 kyseessä oli vuokrasopimus, joka oli sovittu 5 vuoden määräajaksi, minkä jälkeen sen oli sovittu jatkuvan toistaiseksi voimasaolevana 6 kuukauden irtisanomisajalla. KKO katsoi, että vaikka ehto oli tulkinnanvarainen, se ei estänyt irtisanomisen suorittamista ennen määräajan umpeutumista, kunhan kysymys ei ole ollut vuokrasuhteen päättämisestä jo ennen sovitun 5 vuoden vähimmäisajan umpeenkulumista.
KKO:n ratkaisussa 2559/2016 (16.12.2016), oli kyse vuokrasopimuksesta, jossa vuokrasuhteen kestosta oli sovittu: "Varsinainen vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voimassa kolme (3) vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisanomisajalla". Ratkaisussa todettiin, että vuokralaisella on oikeus luottaa siihen, että tehty sopimus päättyy määräajan päättyessä. Sopimuksen toistaiseksi voimassaolevan osion irtisanomisaikaa koskevaa ehtoa ei siten sovellettu ennen määräajan päättymistä ja vuokralainen sai irtisanomisaikaa noudattamatta ilmoittaa sopimuksen päättyvän määräajan umpeuduttua.
Mitä tästä opimme?
Kun tehdään vuokrasopimus, joka alkaa määräaikaisella jaksolla, oikeuskäytännön valossa sopimus osapuolten niin halutessa todellakin päättyy osapuolen niin ilmoittaessa määräajan umpeutuessa. Näin siis myös silloin, kun sopimuksessa on sovittu jatkokaudesta määräajan jälkeen. Kun näitä sopimuksia tulkintaongelmista huolimatta edelleen halutaan käyttää, tuo on hyvä pitää mielessä.
Vaikka vuokrasopimuksen kesto saadaan vapaasti sopia, on kuitenkin tärkeää, että sopimusehdot ovat niin selkeitä, ettei myöhemmin synny erimielisyyttä sopimuksen päättämistavasta ja- ajasta. Vaikka tulkinnassa otetaan huomioon myös osapuolten tarkoitus, sen selvittäminen voi olla haastavaa, ellei peräti mahdotonta, kun omistajat ja vastuuhenkilöt vaihtuvat.
Selkeä sopiminen ei ole monimutkaisia juridisia koukeroita, vaan ehtoja, jotka ymmärtää ilman juristin koulutustakin. Kun sopimusehdot on laadittu, ne voi luetuttaa esimerkiksi kollegalla ja kysyä, miten hän ymmärtää ne. Jos kollega ei osaa vastata, kannattaa miettiä uudelleen muotoilua.
