Vuokralaisen konkurssi – mitä tehdä?
Konkurssiasiamiehen toimiston 3.10.2023 julkaiseman tiedotteen mukaan tammi–syyskuussa 2023 asetettiin konkurssiin 1 961 yritystä, kun vastaavana ajankohtana vuosi sitten määrä oli 1590. Konkurssien määrä oli vuoden siten takaiseen verrattuna 23,30 prosentin kasvussa. Ei siis olisi mitenkään poikkeuksellista, että konkurssi kohtaisi myös vuokralaisyrityksiä. Mitä siis tehdä, jos tulee tieto vuokralaisen konkurssista?
Ottaako pesä vastatakseen vuokrasopimuksesta?
Jos vuokralainen asetetaan konkurssiin, vuokrasopimus ei pääty automaattisesti eikä vuokranantaja saa myöskään heti purkaa vuokrasopimusta. Vuokranantajan tulee ensin tiedustella konkurssipesän pesänhoitajalta, ottaako konkurssipesä vastatakseen vuokrasopimuksesta. Ellei konkurssipesä ilmoita ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta vuokranantajan asettamassa määräajassa, jonka tulee olla vähintään yhden kuukauden pituinen, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus.
Konkurssipesä vastaa vuokrasta käytön ajan
Riippumatta siitä, onko konkurssipesä ottanut vastatakseen vuokrasopimuksesta vai ei, konkurssipesä vastaa vuokran maksamisesta siltä ajalta kuin se käyttää huoneistoa. Pesän käyttöajalta erääntyvä vuokra on pesän massavelkaa. Aikaisemmin käyttönä pidettiin myös sitä, että vuokrattuun tilaan on jäänyt vuokralaiselle kuuluvaa omaisuutta. Heinäkuun alussa 2019 voimaan tulleen lain muutoksen jälkeen näin ei ole enää, vaan omaisuuden poistamisesta ja huoneiston siivoamisesta aiheutuneet kustannukset ovat konkurssisaatavia, jotka vuokranantajan täytyy valvoa normaalisti konkurssivalvonnassa.
Huoneiston siivous- ja tyhjennyskustannuksia voi kattaa vakuudesta, jos sellainen on asetettu, edellyttäen, että vakuus on annettu kaikkien vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvoitteiden täyttämiseksi. Sama koskee esimerkiksi lukkojen sarjoituskuluja, jos vuokralainen on vuokrasopimuksen perusteella velvollinen vastaamaan niistä.
Vakuuden käyttäminen
Jos vuokralainen on toimittanut vakuuden vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi, on vuokranantajan saatava turvattu vakuuden määrään saakka.
Konkurssilaissa on lähtökohtana panttivelkojan yksinomainen oikeus realisoida konkurssivelalle annettu vakuus, mutta käytännössä panttiin rinnastettavien vakuuksien (tilipanttaus tai muu esinevakuus) käyttö on hyvä tehdä yhteistoiminnassa konkurssipesän kanssa. Yleensä pesänhoitajat antavat luvan vakuuden käyttämisestä jo hyvin aikaisessakin vaiheessa. Jos vakuutena on käytetty pankkitakausta, saattaa pankki edellyttää, että pesänhoitaja antaa pankille hyväksyntänsä takaussuorituksesta. Tämän vuoksi yhteistyö pesänhoitajan kanssa helpottaa ja nopeuttaa myös pankkitakauksen käyttöä. Jos taas vakuutena on käytetty talletusta vuokranantajan tilille, riittää yleensä ilmoitus pesänhoitajalle saatavasta ja siitä, että vuokranantaja kattaa saataviaan vakuustalletuksesta.
